Wann Maklerprovision auch für erstauftraggebende Mieter:innen und Käufer:innen unzulässig ist

Wegen des Bestellerprinzips zahlen Mieter:innen nur mehr selten Maklerprovision. In den Fällen, in denen sie es doch müssen, ist Vorsicht angebracht. Wir zeigen anhand von erfolgreichen Klagen, in welchen Fällen Provisionen nicht zulässig sind. Übrigens: Auch Käufer:innen müssen in bestimmten Fällen keine Maklerprovision bezahlen!

So ist die allgemeine Rechtslage

Für Mieter:innen

Seit dem 1. Juli 2023 gilt bei Maklerprovisionen das Bestellerprinzip (Erstauftraggeberprinzip). Provision bezahlt jetzt die Person, die Erstauftraggeber:in des Maklers bzw. der Maklerin ist. Das sind in der Regel die Vermieter:innen.

Trotzdem kann es aber auch seit dem 1.7.2023 noch vorkommen, dass Mieter:innen Provision bezahlen müssen: Dann nämlich, wenn sie ausnahmsweise Erstauftraggeber:innen des Maklerbüros sind, diesem also von sich aus einen Auftrag zur Wohnungssuche gegeben haben.

Für Käufer:innen

Käufer:innen müssen nach wie vor Provision bezahlen, wenn ihnen Makler:innen einen Kaufvertrag über eine Wohnung vermitteln.

Wann Mieter:innen und Käufer:innen keine Provision zahlen müssen

In drei Situationen regelt das Maklergesetz, dass Provisionen von Mieter:innen oder Käufer:innen gar nicht zulässig sind:

bei „echten“ Eigengeschäften der Makler:innen;
bei „wirtschaftlichen“ Eigengeschäften der Makler:innen;
bei „sonstigen wirtschaftlichen oder familiären Naheverhältnissen“, wenn vor Abschluss des Maklervertrages darüber nicht konkret informiert wird

Anhand von erfolgreichen Klagen der Arbeiterkammer zeigen wir, wann sie bei Miete und Kauf einer Wohnung hellhörig werden sollten.

Broschüren

Ratgeber

1. Das "echte" Eigengeschäft der Maklerin bzw. des Maklers

Ist Ihr Makler gleichzeitig Wohnungseigentümer und somit ihr Vermieter? Bzw. ist Ihre Maklerin auch die Verkäuferin der Wohnung?

In diesen Fällen, also wenn Makler:innen selbst als zu vermittelnde Vertragspartner:innen agieren, sind Provisionen natürlich nicht zulässig.

2. Das „wirtschaftliche“ Eigengeschäft des Maklers bzw. der Maklerin

Damit ein „Eigengeschäft“ vorliegt, müssen Makler:in und Verkäufer:in bzw Vermieter:in nicht unbedingt dieselbe Person sein. Auch, wenn sie verschiedene Firmennamen haben und nur „wirtschaftlich ident“ sind, müssen Sie als Käufer:in bzw. Mieter:in keine Provision bezahlen. Das betrifft Fälle wie diese:

Maklerfirma und Bauträger/Verkäufer haben laut Firmenbuchauszug dieselben Eigentümer:innen bzw. Geschäftsführer:innen oder werden von denselben Personen geleitet
Maklerfirma und Immobilienfirma/Vermieter haben laut Firmenbuchauszug dieselben Eigentümer:innen bzw. Geschäftsführer:innen oder werden von derselben Personen geleitet

erfolgreiche AK Klage

Die AK hat in einem solchen Fall wirtschaftlicher Verflechtungen einen Musterprozess geführt, und eine Maklerprovision in der Höhe von 8.064,- € erfolgreich zurückgeklagt. Bisher war nämlich die Rechtsprechung dazu nicht so eindeutig. Der Konsument Thomas S. hatte im Februar 2022 über „Vermittlung“ einer Immobilienmakler GmbH eine Eigentumswohnung, in 1120 Wien gekauft und der Immobilienmaklerin eine Provision in der genannten Höhe bezahlt. Stutzig wurde er, weil Makler und Verkäufer-Firma zwar verschiedene Namen hatten, aber dieselbe Geschäftsadresse.

Der Oberste Gerichtshof als 3. Instanz (7 Ob 127/24p) bestätigte in seinem Urteil vom 23.9.2024 das Vorliegen eines Eigengeschäfts, welches den Provisionsanspruch ausschließt. Die Verflechtungen zwischen Makler-Firma und Verkäufer-Firma seien beträchtlich, sowohl auf Ebene Geschäftsführer:innen als auch auf Ebene Gesellschafter:innen traten ausschließlich dieselben natürlichen Personen auf. Auch wenn die Verkäufer-GmbH und die Makler-GmbH quasi „auf dem Papier“ rechtlich getrennt seien und unterschiedliche Namen haben, führen die engen personellen Beteiligungsverhältnisse doch dazu, dass sowohl der Verkaufs- als auch der Provisionserlös letztendlich denselben natürlichen Personen zufließe.

3. Das „sonstige wirtschaftliche oder familiäre“ Naheverhältnis

Besteht zwischen Makler:in und Vermieter:in (bzw. Verkäufer:in) ein anderes wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis? Dann müssen Sie darüber unverzüglich informiert werden, und zwar:

schriftlich
klar, verständlich und transparent
mit Aufklärung über das konkrete wirtschaftliche Naheverhältnis

Wurden Sie darüber nicht informiert? Dann haben Makler:innen keinen Provisionsanspruch!

erfolgreiche AK Klage

Die AK hat in einem solchen Fall eine Maklerprovision für 2 Wohnungssuchende in der Höhe von 3.588,- € erfolgreich zurückgeklagt. Das beklagte Maklerunternehmen hatte die Wohnungssuchenden nur darauf hingewiesen, dass „ein 'sonstiges wirtschaftliches Naheverhältnis' zur Hausverwaltung des Vermieters bzw. der Vermieterin bestehen könnte“.

Das Handelsgericht Wien als 2. Instanz (1 R 99/24s) hat in seinem Urteil vom 30.7.2024 ausgesprochen, dass durch diesen Hinweis den Verbraucher:innen nicht klar war, ob in ihrer konkreten Konstellation ein „sonstiges wirtschaftliches Naheverhältnis“ gegeben war oder nicht. Der Hinweis lag somit nicht vor, was dazu führte, dass die Provision nicht verlangt werden durfte.

Was Sie tun können, wenn Sie betroffen sein könnten

Sind Sie Mieter:in und haben als Erstauftraggeber:in Provision bezahlt? Oder haben Sie als Käufer:in Provision bezahlt?

In beiden Fällen gilt: Wenn Sie den Eindruck haben, das Vermieterfirma bzw. Verkäuferfirma und Maklerbüro wirtschaftlich verflochten sind, dann

lassen Sie einen Firmenbuchauszug machen und/oder recherchieren Sie selbst im Internet (dabei helfen Seiten wie Firmen ABC oder firmeninfo.at.
lassen Sie gegebenenfalls rechtlich einschätzen, ob ein „wirtschaftliches“ Eigengeschäft besteht. Dabei helfen können Einrichtungen wie Arbeiterkammer, Mieter- und Konsumentenschutzorganisationen oder Rechtsanwält:innen.

Wenn ja, können Sie Ihre Provision zurückklagen - final entscheiden werden dann die Gerichte.

Wenn Sie den Eindruck haben, dass Maklerbüro und Vermieter:in bzw. Verkäufer:in in einem „sonstigen wirtschaftlichen oder familiären Naheverhältnis“ stehen, dann

prüfen Sie noch einmal nach, ob Sie unverzüglich, schriftlich und verständlich über die konkrete Konstellation des Naheverhältnisses informiert wurden.

Wenn nicht, können Sie Ihre Provision zurückklagen.