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Privatwohnungen

Jeder Vermieter, der nicht die Gemeinde oder eine Gemeinnützige Bauvereinigung ist, wird als privater Vermieter bezeichnet – egal ob es sich um eine riesige Immobilienfirma mit hunderten Wohnungen oder um den Besitzer einer einzigen Eigentumswohnung handelt.

Private Mietwohnungen werden hauptsächlich in Inseraten im Internet und in Tageszeitungen angeboten: Lage, Größe, Ausstattungsdetails und Miete der betreffenden Wohnung werden kurz beschrieben. Vor allem im Internet sind dabei oft auch einige Bilder des Objekts zu sehen. Wenn dich eine Wohnung interessiert, fordere einfach weitere Informationen an und mache dir einen Besichtigungstermin aus. Meistens stecken hinter diesen Anzeigen professionelle ImmobilienmaklerInnen, die den Vertrag zwischen Vermieter und Mieter vermitteln.

Die ImmobilienmaklerInnen

Wohnungen, die direkt von ihren Eigentümern zur Miete angeboten werden, sind sehr selten.
Vor allem in Wien ist der freie Wohnungsmarkt von ImmobilienmaklerInnen dominiert. Ihre Aufgabe ist es:

  • VermieterIn und InteressentIn zusammenzubringen
  • Zwischen den beiden Parteien einen Mietvertrag
    abzuschließen

Für einen Vertragsabschluss ist oft sowohl von dem Vermieter als auch dem zukünftigen
Mieter eine Provision zu bezahlen. Zumindest in Wien musst Du dich also zusätzlich zu Kaution und Miete auf weitere Kosten einstellen.

Für die Höhe der Provision gibt es klare Regeln

  • Bemessungsgrundlage ist der monatliche Bruttomietzins der betreffenden Wohnung.
  • Bruttomietzins = Hauptmietzins + Betriebskosten – ohne die fällige Umsatzsteuer von 10%.
  • Der Makler darf die Umsatzsteuer von 20%, die er zu bezahlen hat, auf den
    zukünftigen Mieter überwälzen.
  • Provision bei unbefristeten bzw. auf mehr als drei Jahre befristeten Mietverträgen:
    maximal das Zweifache des monatlichen Bruttomietzinses
  • Provision bei auf drei oder weniger Jahre befristeten Mietverträgen: maximal eine Bruttomonatsmiete
  • Provision, wenn der Makler gleichzeitig die Hausverwaltung betreibt: maximal die Hälfte der oben angeführten sonst geltenden Höchstprovisionen

Deine Rechte bei einer privaten Mietwohnung

Natürlich ist auch der private Mietmarkt vom Gesetzgeber geregelt. Allerdings sind die gesetzlichen
Bestimmungen sehr kompliziert, und je nach Baualter und verschiedenen anderen Faktoren gelten unterschiedliche Regelungen. Hast du einen unbefristeten Hauptmietvertrag in einem Altbau (erbaut vor 1945) ergattert, bist du am besten durch das Gesetz geschützt. Für diese Wohnungen gibt es klare Kündigungsregelungen und Mietzinsobergrenzen. Allerdings sind MieterInnen immer wieder gezwungen, auch hier ihr Recht einzuklagen.

TIPP

Informiere dich über deine Rechte! In unserer Broschüre „Mietrecht für Mieter“ haben wir deine Rechte und Pflichten als MieterIn einer Privatwohnung zusammengestellt! Mit diesem Basiswissen kann dir nicht mehr viel passieren!

Befristung und Kündigung

Leider sind mittlerweile die meisten Mietverträge befristet. Außer bei Mietverträgen über Ein- oder
Zweifamilienhäuser bist Du aber nicht die gesamte vereinbarte Befristungszeit (z. B. 5 Jahre) an den Mietvertrag gebunden, nach 16 Monaten (12 Monate Mindestmietdauer + 3 Monate Kündigungsfrist; Kündigungstermin ist ein Monatsletzter) kannst du wieder ausziehen, solltest du dich in der Wohnung nicht wohlfühlen. Der Nachteil ist natürlich, dass du nach Ende des Mietvertrages ein neues Zuhause suchen musst. Allerdings geben viele MaklerInnen bzw. VermieterInnen die Aussicht, dass der Mietvertrag verlängert werden kann. Eine mündliche Zusage diesbezüglich ist zwar schön, hat rechtlich aber keine Relevanz. Wenn du auf Nummer sicher gehen möchtest, bitte den Vermieter, dein Recht auf Verlängerung in den Mietvertrag hineinzuschreiben. Das kann wie folgt aussehen:

Formulierung für eine festgeschriebene Verlängerungsmöglichkeit:

Das Mietverhältnis wird auf bestimmte Zeit, und zwar auf ... Jahre abgeschlossen. Es beginnt am
... und endet am ..., ohne dass es einer Aufkündigung bedarf. Wenn der Mieter während der
Dauer des Mietverhältnisses mit den monatlichen Mietzahlungen nie länger als sieben Tage säumig
war und er vom Mietgegenstand keinen nachteiligen Gebrauch gemacht hat, so steht dem Mieter bei Ablauf der vereinbarten Mietdauer das Recht zu, diesen Mietvertrag mittels einseitiger Erklärung um weitere ... Jahre zu verlängern“ . (bzw. “... diesen Mietvertrag mittels einseitiger Erklärung in einen unbefristeten Mietvertrag umzuwandeln.“)

Kündigung

Bei den meisten Mietverträgen hast du eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Sprich, wenn du
die Wohnung schriftlich zum Monatsende gekündigt hast, musst du die Miete noch drei Monate
lang bezahlen und kannst in dieser Zeit die Wohnung ganz normal weiter nutzen.

Maklerprovision

2 Bruttomonats-Mieten darf die Provision bei jenen betragen, die unbefristete oder auf über drei Jahre befristete Mietverträge haben.

Wohnungssuche

Miete ist nicht gleich Miete! Manchmal sind Warmwasser- und Heizkosten schon bei der Bruttomiete dabei. Manchmal kommen sie dazu. Schau genau hin!

Wohnungsbesichtigung

Bei einer Besichtigung lernst du die Wohnung kennen. Versuche so viel wie möglich über die Wohnung zu erfahren. Du bist der Kunde des Maklers!

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