Heiztherme kaputt?
VermieterInnen müssen seit 2015 die mitvermietete Heiztherme auf eigene Kosten reparieren oder austauschen, wenn diese nicht mehr funktioniert.
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Mietzinsminderung: Wann dürfen Sie die Miete reduzieren?
Ist Ihre Mietwohnung wegen eines Mangels nicht wie vereinbart nutzbar, haben Sie grundsätzlich Anspruch auf eine Mietzinsminderung. Das gilt zum Beispiel, wenn die Heizung ausfällt, es kein Warmwasser gibt oder Schimmel die Wohnqualität beeinträchtigt. Wie hoch die Mietzinsminderung ausfällt, hängt davon ab, wie stark die Nutzung der Wohnung eingeschränkt ist. Hier finden Sie ein Musterschreiben.
Tipp
Bevor Sie eine Mietzinsminderung geltend machen, lassen Sie sich beraten. So vermeiden Sie rechtliche Risiken. Für den Ausfall einer Heiztherme oder eines Warmwasserboilers stellen wir Ihnen außerdem ein Musterschreiben an die Hausverwaltung zur Verfügung.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Sie können die Miete mindern, wenn Ihre Wohnung wegen eines Mangels nicht wie vereinbart nutzbar ist.
- Der Anspruch besteht grundsätzlich bei allen Wohnungsmietverträgen.
- Die Mietzinsminderung gilt ab Beginn der Beeinträchtigung und endet, sobald der Mangel behoben ist.
- Die Höhe richtet sich nach dem Ausmaß der Einschränkung.
- Lassen Sie sich vor einer Mietzinsminderung von der AK beraten.
Wann haben Sie Anspruch auf eine Mietzinsminderung?
Sie haben Anspruch auf eine Mietzinsminderung, wenn Sie Ihre Wohnung wegen eines Mangels nicht mehr so nutzen können, wie dies bei Abschluss des Mietvertrags vereinbart wurde.
Das ist zum Beispiel der Fall, wenn
- die Heiztherme oder der Warmwasserboiler ausfällt,
- die Heizung nicht funktioniert,
- es kein Warmwasser oder kein Wasser gibt,
- Schimmel oder Feuchtigkeit auftritt,
- andere Schäden die Wohnqualität erheblich beeinträchtigen oder
- mitvermietete Einrichtungen nicht mehr benutzbar sind.
Auch starke Lärmbeeinträchtigungen können eine Mietzinsminderung rechtfertigen. Das gilt etwa bei außergewöhnlichem Baulärm oder anderen erheblichen Störungen.
Kein Anspruch bei selbst eingebauten Einrichtungen
Keinen Anspruch auf Mietzinsminderung haben Sie, wenn der Mangel eine Einrichtung betrifft, die Sie selbst eingebaut haben.
Das gilt beispielsweise für
- eine selbst eingebaute Heiztherme,
- einen selbst angeschafften Warmwasserboiler oder
- andere Einrichtungen, die bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht vorhanden waren.
Ausnahme: Ortsüblicher Baulärm
Nicht jede Lärmbelästigung berechtigt zu einer Mietzinsminderung.
In geschlossenen Siedlungsgebieten müssen übliche Bauarbeiten – etwa Neubauten, Umbauten oder Sanierungen – grundsätzlich hingenommen werden. Solcher Baulärm gilt häufig als ortsüblich.
Wie lange können Sie die Miete mindern?
Sie haben Anspruch auf eine Mietzinsminderung für die gesamte Dauer der Beeinträchtigung.
Sobald der Schaden behoben ist oder die Beeinträchtigung aus einem anderen Grund endet, besteht kein Anspruch mehr.
Wie hoch darf die Mietzinsminderung sein?
Das Gesetz nennt keine festen Prozentsätze. Entscheidend ist immer, wie stark die Nutzung der Wohnung tatsächlich eingeschränkt ist.
Je schwerer der Mangel, desto höher kann die Mietzinsminderung ausfallen.
Die Mietzinsminderung bezieht sich auf den gesamten Bruttomietzins, also auf
- den Hauptmietzins,
- die Betriebskosten und
- die Umsatzsteuer.
Besteht die Beeinträchtigung nur wenige Tage, wird die Mietzinsminderung entsprechend anteilig berechnet.
Beispiel
In einer Wohnung fällt die Wasserversorgung für acht Tage aus.
- Bruttomietzins: 800 Euro pro Monat
- angemessene Mietzinsminderung: 50 %
Für einen ganzen Monat würde die Mietzinsminderung 400 Euro betragen. Für acht Tage ergibt das:
400 Euro ÷ 30 × 8 = 106,67 Euro.
Orientierung: Mietzinsminderungen aus der Rechtsprechung
Die Gerichte haben in vergleichbaren Fällen unter anderem folgende Mietzinsminderungen zugesprochen:
| Beeinträchtigung | Orientierung |
|---|---|
| Keine Wasserversorgung | etwa 50 % |
| Längerer Ausfall von Wasser und Strom | bis zu 80 % |
| Gesundheitsgefährdender Schimmel | bis zu 90 %, in Einzelfällen auch 100 % |
| Schimmel mit Feuchtigkeit und unbenutzbarer Dusche | etwa 20 % |
| Dusche wegen Temperaturschwankungen nicht benutzbar | etwa 10 % |
| Stromanschluss für Elektroherd fällt aus | etwa 25 % |
| Raumtemperatur nur 17 bis 18 °C | etwa 12 % |
| Heizung erreicht im Winter nur rund 18 °C | etwa 10 % |
| Lärm durch Bauarbeiten | häufig etwa 5 % |
| Erhebliche Lärmbelästigung durch Nachbar | etwa 15 % |
| Blei im Trinkwasser | meist 10 %, in der Regel höchstens 25 % |
| Undichter Wintergarten | etwa 5 % |
Wichtig: Diese Entscheidungen dienen nur als Orientierung. Ob und in welcher Höhe Ihnen eine Mietzinsminderung zusteht, hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab.
So gehen Sie richtig vor
1. Mangel sofort schriftlich melden
Informieren Sie die Hausverwaltung oder die Vermieter möglichst sofort schriftlich über den Mangel.
2. Reparatur verlangen
Fordern Sie die Behebung des Mangels innerhalb angemessener Zeit.
3. Mietzinsminderung ankündigen
Weisen Sie darauf hin, dass Ihnen aufgrund des Mangels bereits ab Beginn der Beeinträchtigung eine Mietzinsminderung zusteht.
4. Zu viel bezahlte Miete zurückfordern
Erklären Sie gleichzeitig, dass Sie bereits zu viel bezahlte Miete zurückfordern.
5. Miete vorerst unter Vorbehalt bezahlen
Rechtlich entsteht der Anspruch auf Mietzinsminderung zwar bereits mit dem Mangel. Wer die Miete aber eigenständig kürzt, riskiert einen Rechtsstreit.
Die AK empfiehlt daher, die laufende Miete zunächst unter Vorbehalt weiterzubezahlen und die Mietzinsminderung anschließend zurückzufordern.
So vermeiden Sie das Risiko einer Mietzins- oder Räumungsklage.
Achtung
Kürzen Sie die Miete nicht vorschnell.
Stellt ein Gericht später fest, dass die Mietzinsminderung zu hoch war, müssen Sie den offenen Betrag nachzahlen. Unter Umständen können Vermieter sogar eine Räumungsklage einbringen.
Lassen Sie sich deshalb vor einer Mietzinsminderung beraten.
Häufige Fragen
Muss ich zuerst eine Frist zur Reparatur setzen?
Der Anspruch auf Mietzinsminderung entsteht grundsätzlich bereits mit dem Mangel. Trotzdem sollten Sie den Schaden unverzüglich melden und die Vermieter zur Behebung auffordern.
Gilt die Mietzinsminderung auch bei Schimmel?
Ja, wenn der Schimmel die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt und Sie ihn nicht selbst verursacht haben.
Betrifft die Mietzinsminderung nur den Hauptmietzins?
Nein. Die Mietzinsminderung bezieht sich auf den gesamten Bruttomietzins – also auf Hauptmietzins, Betriebskosten und Umsatzsteuer.
Kann ich die Miete einfach kürzen?
Davon rät die AK grundsätzlich ab. Ist die Kürzung zu hoch, kann das zu einem Gerichtsverfahren führen. Lassen Sie sich daher vorab beraten.
Tipps
- Bevor Sie eine Mietzinsreduktion geltend machen, lassen Sie sich bei Ihrer jeweiligen Länderkammer beraten.
- Einen Musterbrief für eine Mietzinsreduktion können Sie hier herunterladen.
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