Maklerprovision, wenn Sie die Wohnungssuche beauftragen

Seit Juli 2023 gilt das Bestellerprinzip bei der Vermittlung von Mietwohnungen. Sie bezahlen als Mieter:in nur mehr dann Maklerprovision, wenn Sie die Wohnungssuche bei der Maklerin oder beim Makler selbst als Erste beauftragt haben.

Als Käufer:in zahlen Sie in der Regel immer eine Provision an den Makler oder die Maklerin, der/die die Kaufgelegenheit vermittelt hat. Dort ist es egal, wer (Verkäufer:in oder Käufer:in) den/die Makler:in zuerst beauftragt hat.

Wo das Bestellerprinzip greift

Seit dem 1.Juli 2023 gilt für Verträge mit Makler:innen das Bestellerprinzip, wenn eine Mietwohnung vermittelt wird. Makler:innen dürfen Provision nur von demjenigen verlangen, der sie zuerst mit der Vermittlung des Mietvertrages beauftragt hat. Deshalb spricht man auch vom „Erstauftraggeber-Prinzip“. Mieter:innen müssen also keine Provision zahlen, wenn die Vermieter:innen die Erstauftraggeber:innen des Maklerbüros sind. Das ist meistens so.

Nähere Informationen dazu lesen Sie hier.

Wo das Bestellerprinzip nicht greift

Wenn allerdings Mieter.innen ausnahmsweise selbst Erstauftraggeber:innen sind, dann können Makler:innen leider nach wie vor von ihnen Maklerprovision verlangen. Erstauftraggeber:innen sind Mieter:innen dann, wenn sie dem/der Makler:in von sich aus einen Suchauftrag für eine Wohnung geben, die bestimmten Kriterien entsprechen soll; und wenn dann der/die Makler:in einen Mietvertrag über eine solche Wohnung vermittelt. Das ist selten so.

Außerdem gilt das Bestellerprinzip nicht bei der Miete eines Büros oder Geschäftes oder generell bei Kaufverträgen.

Für jene Fälle, in denen der/die Makler:in nach wie vor berechtigt ist Maklerprovision zu zahlen, gelten die alten Regeln für die Provision (Obergrenzen, Provisionsminderung und -entfall,….) weiter.

Einen Überblick über diese Regeln finden Sie in diesem Artikel in Folge.

Obergrenzen sind keine Fixpreise!

Die nachfolgend genannten Berechnungs-Vorschriften sind gesetzliche Obergrenzen, es sind keine „Fixpreise“! Daher ist es auch möglich, mit der Maklerin bzw. dem Makler eine geringere Provision zu vereinbaren. Sie sollten das auch versuchen!

In der Praxis ist es natürlich unterschiedlich leicht/schwer möglich, mit der Maklerin bzw. dem Makler weniger zu vereinbaren, als gesetzlich maximal erlaubt. Es kommt eben darauf an, in welcher (Markt)Position man ist. Vermittelt die Maklerin bzw. der Makler eine Immobilie, die – aus welchen Gründen auch immer – ein „Ladenhüter“ und schon länger auf dem Markt ist, wird man nicht nur beim Miet- und Kaufpreis verhandeln können, sondern auch bei der Provision.

Welche Provision fällt für Sie als Mieter:in maximal an?

Die gesetzlich zulässige Höchstgrenze der Provision richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus mieten.

Grundsätzlich gibt es 2 Stufen:

Das Mietverhältnis ist unbefristet oder auf mehr als 3 Jahre befristet

Dann zahlen Sie als Provision höchstens den zweifachen monatlichen Bruttomietzins plus 20 Prozent Umsatzsteuer (USt.) an den/die Makler:in

Der Bruttomietzins laut Immobilienmaklerverordnung setzt sich aus dem Nettobetrag von Mietzins plus Betriebskosten plus 20 % Umsatzsteuer zusammen. Die Heizkosten zählen bei den Wohnungen, die den Mietzinsbestimmungen des Mietrechtsgesetzes unterliegen nicht dazu.

Das Mietverhältnis ist auf maximal 3 Jahre befristet

In diesem Fall darf das Maklerbüro höchstens den einfachen monatlichen Bruttomietzins als Provision verlangen. Also den Nettobetrag vom Mietzins plus Betriebskosten mit 20 Prozent Umsatzsteuer.

Die Heizkosten zählen bei den Wohnungen, die den Mietzinsbestimmungen des Mietrechtsgesetzes unterliegen nicht dazu.

Überprüfen Sie die Provisionsberechnung genau. Einige Maklerbüros berechnen die Umsatzsteuer doppelt. Richtig ist nur einmal 20 Prozent auf den Gesamtbetrag.

Welche Provision fällt für Sie als Käufer:in an?

Vermittelt ein/e Makler:in einen Kaufvertrag, fällt eine Provision abhängig von der Höhe des Kaufpreises an.

Dabei gibt es 2 Varianten:

Der Kaufpreis beträgt bis zu 36.336,42 Euro

Dann kann der/die Makler:in maximal 4 Prozent des Kaufpreises zuzüglich 20 % USt als Provision ansetzen.

Der Kaufpreis liegt über 36.336,42 Euro

In diesem Fall darf das Maklerbüro höchstens 3 Prozent des Kaufpreises zuzüglich 20 % USt als Provision vereinbaren.

Auch, wenn Sie eine Wohnung über ein Maklerbüro verkaufen, richtet sich die zu vereinbarende Provision nach derselben gesetzlichen Höchstgrenze.

Provisionsminderung und Provisionsentfall

Provisionsminderungsansprüche

Verletzt dder/die Makler:in seine gesetzlichen Aufklärungs- und Informationspflichten, so haben Mieter:innen oder Käufer:innen Provisionsminderungsansprüche. In diesem Fall muss – je nach der Schwere des Pflichtverstoßes - nur eine geringere oder u.U. gar keine Provision bezahlt werden.

Makelnde Hausverwaltung

Ist das Maklerbüro zugleich die Hausverwaltung der Wohnungsvermieterin bzw. des Wohnungsvermieters, so reduziert sich für Mieter:innen die Provisionshöchstgrenze um die Hälfte. Bei unbefristeten oder über 3 Jahre befristeten Mietverträgen verbleibt der makelnden Hausverwaltung also maximal ein monatlicher Bruttomietzins. Bei höchstens auf 3 Jahre befristeten Mietverhältnissen nur noch der halbe monatliche Bruttomietzins.

Der/dieHausverwalter:in, der/die als Makler:in tätig wird, gilt als ein (Parade)Fall eines wirtschaftlichen Naheverhältnisses mit dem/der Wohnungsabgeber:in

Die Voraussetzung für eine, wenn auch reduzierte, Provision ist auch hier, dass die makelnde Hausverwaltung auf das wirtschaftliche Naheverhältnis zwischen ihr und der Vermieterseite sofort schriftlich hinweist. Geschieht dies nicht, entfällt der Provisionsanspruch ganz.

„Echte“ Eigengeschäfte der Maklerin bzw. des Maklers

Wenn ein/e Makler:in selbst als der/die zu vermittelnde Vertragspartner:in (Vermieter:in /Verkäufer:in) agiert, sind Provisionen natürlich nicht zulässig.

Dies ist z.B. dann der Fall, wenn der/die Makler:in selbst Eigentümer:in einer Wohnung ist und für die Vermittlung der Anmietung ihrer bzw. seiner eigenen Wohnung vom/von der Mieter:in Provision verlangt.

„Wirtschaftliche“ Eigengeschäfte der Maklerin bzw. des Maklers

Manche Fälle sind zwar kein „echtes Eigengeschäft“, aber wirtschaftlich liegt doch „Identität“ vor. Das ist zB dann der Fall, wenn Maklerfirma und Vermieter:in oder Bauträger (Verkäufer) -firma laut Firmenbuchauszug dieselben Eigentümer:innen haben, bzw von denselben Personen beherrscht werden.

Auch dann sind Provisionen nicht zulässig.

Sonstiges wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis

Bei einem „sonstigen wirtschaftlichen oder familiären Naheverhältnis“ zwischen Makler:in und vermitteltem/vermittelter Dritten/Dritter (= Vermieter:in / Verkäufer:in) muss der/die Mieter:in /der/die Käufer:in unverzüglich über dieses Naheverhältnis informiert werden, ansonsten hat der/die Makler:in keinen Provisionsanspruch. Dieser Hinweis muss gegenüber Konsument:innen sogar schriftlich erfolgen.

Ein sonstiges wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis besteht nicht nur bei makelnden Hausverwaltungen. Zu Interessenskonflikten könnte es für Makler:innen etwa auch in diesen Fällen kommen: Sie arbeiten ständig mit dem/der Bauträger:in /dem/der Vermieter:in zusammen, es wird eine Wohnung eines/einer Verwandten vermittelt. Sie sind an der Firma der Bauträgerin bzw. des Bauträgers /der Vermieterin bzw. des Vermieters mit 15% beteiligt.