Makler­pro­vision

Die nachfolgend genannten Berechnungs-Vorschriften sind ge­setz­liche Obergrenzen, es sind keine „Fixpreise“! Daher ist es auch möglich, mit dem Makler eine geringere Provision zu ver­ein­bar­en. Sie sollten das auch versuchen! 

In der Praxis ist es natürlich unterschiedlich leicht/schwer mög­lich, mit dem Makler weniger zu vereinbaren, als gesetzlich maximal erlaubt. Es kommt eben darauf an, in welcher (Markt)Position man ist. Vermittelt der Makler eine Immobilie, die – aus welchen Gründen auch immer – ein „Ladenhüter“ und schon länger auf dem Markt ist, wird man nicht nur beim Miet- und Kaufpreis verhandeln können, sondern auch bei der Pro­vision.  

Und: wenn man AbgeberIn (VerkäuferIn, VermieterIn) einer Immo­bilie ist, die voraussichtlich sehr begehrt ist, wird man bei der derzeitigen Rechtslage wohl auch eine sehr geringe Pro­vision vereinbaren können, der Makler kassiert ja sowieso zu­sätz­­lich auch noch vom Mieter/Käufer.

Welche Provision fällt für Sie als MieterIn maximal an?

Die gesetzlich zulässige Höchstgrenze der Provision richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus mieten.  

Grundsätzlich gibt es 2 Stufen:

Das Mietverhältnis ist unbefristet oder auf mehr als 3 Jahre befristet

Dann zahlen Sie als Provision höchstens den zweifachen monatlichen Bruttomietzins plus 20 Prozent Umsatzsteuer (USt) an die Maklerin bzw. den Makler.

Der Bruttomietzins laut Immobilienmaklerverordnung setzt sich aus dem Nettobetrag von Mietzins plus Betriebskosten plus 20 % Umsatzsteuer zusammen. Die Heizkosten zählen bei den Wohnungen, die den Mietzinsbestimmungen des Mietrechtsgesetzes unterliegen nicht dazu. 

Das Mietverhältnis ist auf maximal 3 Jahre befristet

In diesem Fall darf das Maklerbüro höchstens den einfachen monatlichen Bruttomietzins als Provision verlangen. Also der Nettobetrag von Mietzins plus Betriebskosten mit 20 Prozent Umsatzsteuer.

Die Heizkosten zählen bei den Wohnungen, die den Miet­zins­be­stimm­ung­en des Mietrechtsgesetzes unterliegen nicht dazu. 

Überprüfen Sie die Provisionsberechnung genau. Einige Makler­büros berechnen die Umsatzsteuer doppelt. Richtig ist nur einmal 20 Prozent auf den Gesamtbetrag. 

Welche Provision fällt für Sie als KäuferIn an?

Vermitteln eine Maklerin bzw. ein Makler einen Kaufvertrag, fällt eine Provision abhängig von der Höhe des Kaufpreises an.

Dabei gibt es 2 Varianten:  

Der Kaufpreis beträgt bis zu 36.336,42 Euro

Dann kann die Maklerin bzw. der Makler maximal 4 Prozent des Kaufpreises zuzüglich 20 % USt als Provision ansetzen. 

Der Kaufpreis liegt über 36.336,42 Euro

In diesem Fall darf das Maklerbüro höchstens 3 Prozent des Kaufpreises zuzüglich 20 % USt als Provision vereinbaren. 

Auch, wenn Sie eine Wohnung über ein Maklerbüro verkaufen, richtet sich die zu vereinbarende Provision nach derselben gesetzlichen Höchstgrenze. 

Provisionsminderung und Pro­visions­ent­fall

Provisionsminderungsansprüche

Verletzt der Makler seine gesetzlichen Aufklärungs- und In­for­ma­ti­ons­pflicht­en, so haben Mieter bzw. Käufer Pro­visions­min­der­ungs­an­­sprüche. In diesem Fall muss – je nach der Schwere des Pflichtverstoßes - nur eine geringere oder u.U. gar keine Provision bezahlt werden.

Makelnde Hausverwaltung

Ist das Maklerbüro zugleich die Hausverwaltung des Wohn­ungs­ver­miet­ers, so reduziert sich für Mieterinnen und Mieter die Provisionshöchstgrenze um die Hälfte. Bei unbefristeten oder über 3 Jahren befristeten Mietverträgen verbleibt der makelnden Hausverwaltung also maximal ein monatlicher Bruttomietzins. Bei höchstens auf 3 Jahre befristeten Miet­ver­hält­nissen nur noch der halbe monatliche Bruttomietzins. 

Der Hausverwalter der als Makler tätig wird, gilt als ein (Parade)Fall eines wirtschaftlichen Naheverhältnisses mit dem Wohnungs-Abgeber. 

Die Voraussetzung für eine, wenn auch reduzierte, Provision ist auch hier, dass die makelnde Hausverwaltung auf das wirt­schaft­liche Naheverhältnis zwischen ihr und der Ver­miet­er­seite sofort schriftlich hinweist. Geschieht dies nicht, entfällt der Provisionsanspruch ganz.

„Echte“ Eigengeschäfte des Maklers

Wenn ein Makler selbst als zu vermittelnder Vertragspartner (Vermieter/Verkäufer) agiert, sind Provisionen natürlich nicht zulässig.

Dies ist z.B. dann der Fall, wenn der Makler selbst Eigentümer einer Wohnung ist und für die Vermittlung der Anmietung sein­er eigenen Wohnung vom Mieter Provision verlangt. 

„Wirtschaftliche“ Eigengeschäfte des Maklers

Manche Fälle sind zwar kein „echtes Eigengeschäft“, aber wirt­schaft­lich liegt doch „Identität“ vor. Das ist zB dann der Fall, wenn Maklerfirma und Vermieter oder Bau­träger (Ver­käufer) -firma laut Firmenbuchauszug dieselben Eigen­tümer haben, bzw von denselben Personen beherrscht werden.

Auch dann sind Provisionen nicht zulässig. 

Sonstiges wirtschaftliches oder familiäres Nahe­ver­hält­nis

Bei einem „sonstige wirtschaftlichen oder familiären Nahe­ver­hält­nis“ zwischen Makler und vermitteltem Dritten (= Ver­mieter/ Verkäufer) muss der Mieter/Käufer unverzüglich über dieses Naheverhältnis informiert werden, ansonsten hat der Makler keinen Provisionsanspruch. Dieser Hinweis muss gegen­über Konsumenten sogar schriftlich erfolgen.  

Ein sonstiges wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis besteht nicht nur bei makelnden Hausverwaltungen. Zu Inter­essens­kon­flikten könnte es für Maklerinnen bzw. Makler etwa auch in diesen Fällen kommen: Sie arbeiten ständig mit der Bauträgerin/Vermieterin zusammen, es wird eine Wohn­ung eines Verwandten vermittelt. Sie sind an der Firma der Bauträgerin/Vermieterin mit 15% beteiligt.