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Deine Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag

Wenn du den Mietvertrag unterschreibst und den Mietzins bezahlst, erwirbst du dir in Bezug auf die betreffende Wohnung bestimmte Rechte.

Deine Rechte aus dem Mietvertrag

Das Nutzungsrecht

Dein wichtigstes Recht aus dem Mietvertrag ist das alleinige Nutzungsrecht an der im Mietvertrag beschriebenen Wohnung – inklusive der mitvermieteten Nebenräume wie z. B. ein Kellerabteil. Das heißt auch, dass sich keiner gegen deinen Willen Zugang zur Wohnung verschaffen darf. Auch der Vermieter nicht! Und natürlich darf dir auch niemand den Zugang zu deiner Wohnung verwehren.

Das Recht auf Schlüssel und Reserveschlüssel

Der Mietvertrag verpflichtet den Vermieter dazu, dir uneingeschränkten Zutritt zur Wohnung, ihren Nebenräumen und den Zugängen zu geben. Er muss dir auf seine Kosten die dazu nötigen Schlüssel zur Verfügung stellen: den für das Haustor, den für die Wohnung und gegebenenfalls auch den für das Kellerabteil. Außerdem hast du Anspruch auf je einen Reserveschlüssel, damit jemand z. B. deine Pflanzen gießen kann, wenn du auf Urlaub bist.

Das Recht auf den vereinbarten Zustand der Wohnung

Wird im Mietvertrag der Zustand der Wohnung beschrieben, muss sie dir auch so zur Verfügung gestellt werden. Steht z. B. „toprenoviert“ im Mietvertrag, ist die Wohnung bei der Übergabe dagegen mangelhaft, kannst du beim Vermieter entweder auf die entsprechenden Renovierungsarbeiten oder eine Mietzinsminderung bestehen.

Deine Pflichten aus dem Mietvertrag

Die Pflicht, den Mietzins zu bezahlen

Deine wichtigste Pflicht aus dem Mietvertrag ist natürlich die, die vereinbarte Miete regelmäßig und in voller Höhe zu bezahlen. Spätestens am 5. eines jeden Kalendermonats musst du die Überweisung machen! Die meisten VermieterInnen verlangen entweder einen Dauerauftrag oder die Erlaubnis, den Betrag von deinem Konto einzuziehen (Lastschriftverfahren).

Die Pflicht, sorgsam mit dem Mietgegenstand umzugehen

Da die Wohnung dir ja nicht gehört, musst du schauen, dass du keinen Schaden an ihr verursachst.
Du darfst keine größeren Umbauarbeiten vornehmen, die nicht mit dem Vermieter abgesprochen sind, und musst die Wohnung pfleglich behandeln. Zu dieser Pflicht gehört außerdem, dass du auch deinen NachbarInnen gegenüber rücksichtsvoll bist. Wohnst du mit anderen zusammen, ist es deine Verantwortung, dass auch sie sich angemessen verhalten.

Weitere Pflichten

Duldungspflicht: Du musst gewisse Maßnahmen des Vermieters zulassen. Dazu gehören Baumaßnahmen, Verbesserungsarbeiten und Reparaturen – sowohl in deiner Wohnung als auch am Haus oder in einer anderen Wohnung, auch wenn diese Arbeiten direkte Auswirkungen auf dich haben. Beispiel dafür wäre ein Wasserschaden in der Wohnung unter dir, der nur durch den Boden deines Badezimmers behoben werden kann.

Du musst den Vermieter und andere von ihm beauftragte Personen aus wichtigen Gründen in deine Wohnung lassen, um z. B. Reparaturen durchzuführen. Der Vermieter muss sich aber ein bis zwei Wochen vorher ankündigen und den Termin mit dir abstimmen – außer bei Gefahr im Verzug.

Du musst Veränderungen deiner Wohnung zustimmen, wenn sie zwingend nötig sind, wie etwa die Reparatur einer undichten Gasleitung. Auch Maßnahmen, die der Verbesserung des Hauses dienen, musst du dulden. Allerdings dürfen die Beeinträchtigungen, die dir dadurch entstehen, weder gravierend noch dauerhaft sein.

Wer muss für welche Reparaturen aufkommen?

Es gibt keine Wohnung, in der nicht ab und zu einmal eine Reparatur fällig wird. Häufig stellt sich dabei die Frage, wer das dann bezahlen muss: der Mieter oder der Vermieter. Die rechtliche Lage dazu ist äußerst kompliziert und nicht immer eindeutig. Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern gibt es zwar klare gesetzliche Regelungen über die generelle Erhaltungspflicht des Vermieters; es gibt aber auch unterschiedliche Gerichtsurteile, inwieweit man im Vertrag von diesen Regelungen abweichen darf. Für private Altbaumietwohnungen (errichtet vor 1945), Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen kann man Folgendes sagen:

Unstrittige Verantwortlichkeiten

Deine Pflichten

  • Wartung der Wohnung samt Einrichtungen inklusive der Heizung, Sanitäranlagen, Wasser-, Gas- und Elektroleitungen.
  • Pflege, Reinigung, Justierung der Fenster
  • Service der Therme
  • Sofortige Benachrichtigung des Vermieters bei ernsten Schäden der Wohnung und des Hauses oder bei Gesundheitsgefährdung

Die Pflichten des Vermieters

  • Erhaltung der allgemeinen Teile und Anlagen des Hauses
  • Erhaltung der mitvermieteten Heizthermen, Wasserboiler und sonstigen Wärmebereitungsgeräte – und die dazu nötigen Reparaturen
  • Reparaturen in der Wohnung, die ernste Schäden des Hauses oder eine erhebliche Gesundheitsgefährdung beheben
Beispiele

Weist ein Balkon eine schadhafte Unterkonstruktion (etwa einen undichten Estrich) auf, muss der Schaden vom Vermieter behoben werden, weil dieser Teil des Balkons gleichzeitig auch Teil der allgemeinen Hausanlage ist. Ist nur der Bodenbelag kaputt, ist das die Sache des Mieters.


Ist das Fenster kaputt, dann ist der Vermieter reparaturpflichtig; das Fenster (bei zweiflügeligen Fenstern: nur das Außenfenster) ist ja Teil der Fassade, also gehört es (auch) zu den allgemeinen Teilen des Hauses.


Schimmel muss in der Regel vom Vermieter beseitigt werden, weil es sich um eine erhebliche Gesundheitsgefährdung handelt.


Auch für die Reparatur eines Wasserrohrbruches in der Wohnung muss der Vermieter aufkommen, weil so etwas ein ernster Schaden am Haus ist. Muss nach einem Wasserrohrbruch die aufgestemmte Wand im Bad neu verfliest werden, muss der Vermieter auch diese Arbeiten auf seine Kosten übernehmen, denn die Arbeiten sind eine notwendige Folge der Behebung des Wasserrohrbruchs. Ist die Reparatur unwirtschaftlich, so ist der Vermieter im Rahmen der Erhaltung zur Erneuerung verpflichtet.


Der Mieter ist zur Wartung verpflichtet. Unter Wartung sind regelmäßige Maßnahmen zu verstehen, die die Aufrechterhaltung eines funktionsfähigen Zustandes gewährleisten, etwa regelmäßige Reinigungs- und Überprüfungsarbeiten, das Schmieren beweglicher Teile usw. Darunter fällt auch das Austauschen von Dichtungen, wenn sie porös oder schadhaft geworden sind.


Zur üblichen Pflege der Einrichtungen des Bestandgegenstandes ist der/die Mieter/in verpflichtet. Zur Wartung und Pflege zählt auch die Entfernung von Staub und Lurch.

Rechte und Pflichten beim Ausziehen

Generell gilt: Wenn du wieder ausziehst, hast du die Wohnung geräumt an den Vermieter zurückzugeben. Du musst also alle Möbel und Gegenstände, die nicht mitvermietet, sondern von dir hineingestellt wurden, wieder mitnehmen. Außerdem muss die Wohnung – abgesehen von der üblichen Abnützung – in dem Zustand sein, in dem du sie übernommen hast. Für eine normale Abnützung brauchst du nicht aufzukommen. Schließlich hast du jeden Monat die Miete dafür bezahlt, dass du die Wohnung nutzen darfst. Hast du die Wohnung allerdings übermäßig abgenutzt, hat der Vermieter das Recht, die Behebung der Schäden von dir einzufordern.

Auch Veränderungen, die in Wohnungen üblicher Weise vorgenommen werden (z. B. Herstellen von Bohrlöchern, um Regale zu montieren), sind keine Verschlechterungen des Mietgegenstandes und fallen unter „normale Abnützung“. Du musst also nicht jede von dir vorgenommene Veränderung in der Wohnung wieder rückgängig machen.

Welche Abnützung ist noch ok, welche nicht?

Hier ein paar Beispiele aus der aktuellen Rechtsprechung.

Normale Abnützung

  • Montieren von Seifen- und Handtuchhaltern im Bad, auch wenn dafür Fliesen angebohrt
    wurden
  • Kratzer in der Badewanne
  • Anbringen von üblichem Mobiliar wie Küchenkästen und Hängeregalen und dadurch bedingte Bohrlöcher in den Wänden
  • Schäden an Tapeten, die bei der Entfernung von üblichem Mobiliar entstanden sind
  • Altersschwäche von Einrichtungen und Ausstattungen

Übermäßige Abnützung, für die der Mieter aufkommen muss

Verkleben des neuen Parkettbodens mit einem Teppich: Der Mieter  muss die Bodensanierung bezahlen

Tiefe Kratzer und fehlende Stücke im Parkett: Das dadurch notwendige Abschleifen des Bodens und den Ersatz der fehlenden Stücke muss der Mieter tragen

Bei übermäßiger Abnutzung muss der Mieter allerdings nicht die Neuanschaffung bezahlen, sondern nur den Wert ersetzen, den der kaputt gegangene Gegenstand zum Zeitpunkt des Auszugs
tatsächlich noch hatte. Denn der Vermieter soll durch die Erneuerung nicht besser gestellt sein, als wenn der Gegenstand nicht kaputt gegangen wäre.

Spezialthema Ausmalen

Immer wieder wird von MieterInnen verlangt, dass sie die Wohnung frisch ausgemalt zurückgeben. Allerdings gibt es dafür keine Rechtsgrundlage: Der Mieter ist gesetzlich nicht dazu verpflichtet, die Wohnung neu zu streichen. In einem aktuellen Urteil wurden sogar die Wandfarben Grün und Ocker nicht als übermäßige Abnützung und nicht als verschlechternde Veränderung eingestuft – der betreffende Mieter musste die Wände nicht weiß übermalen.

Was in einem Mietvertrag zulässig ist

Wenn in einem Mietvertragsformular steht, dass die Wohnung in genau demselben Zustand, in dem sie angemietet wurde, wieder zurückgegeben werden muss, ist das unwirksam! Denn das würde bedeuten dass die Wohnung nicht bewohnt werden darf – aber gerade über diese Bewohnung wird ja der Mietvertrag abgeschlossen. Dementsprechend ist es eigentlich auch nicht zulässig, den Mieter vertraglich dazu zu verpflichten, die Wohnung beim Ausziehen auszumalen. In der Praxis kommen diese Dinge aber immer wieder vor. Leider wirst du dich dem nur schwer entziehen können, denn wenn du dich weigerst einen solchen Vertrag zu unterschreiben, wirst du die Wohnung einfach nicht bekommen. Auf rechtswidrige Vereinbarungen kann sich der Vermieter aber ohnehin nicht berufen, auch wenn du sie unterschrieben hast. Kommen dir die Forderungen, die in einem Mietvertragsformular an dich gestellt werden, übermäßig vor, ist es am besten, du zeigst den Vertrag einer Mieterorganisation und lässt dich beraten.

Bauliche Veränderungen

Sie wollen Ihre Mietwohnung umbauen? Bei wesentlichen Änderungen der Wohnung müssen Sie den Vermieter informieren.

Ihr Recht die Miete zu reduzieren

Das Recht zur Mietzinsminderung besteht zB dann, wenn eine Heiztherme, die bei Anmietung vorhanden war, nicht mehr heizt oder kein Warmwasser liefert.

Ausmalen beim Auszug

Muss ich meine alte Wohnung ausmalen, wenn ich ausziehe? Was ist, wenn ich Wänden eine andere Farbe verpasst habe? Welche Regeln gelten.

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