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Heiztherme oder Wasserboiler kaputt? Vermieter muss reparieren

Seit Jahresbeginn 2015 müssen VermieterInnen die mitvermietete Heiztherme auf eigene Kosten reparieren oder austauschen, wenn diese nicht mehr funktioniert. Das hat die Arbeiterkammer nach langjährigem Drängen durchgesetzt. Als MieterIn sind Sie aber weiterhin dafür verantwortlich, dass die Therme regelmäßig gewartet wird. Die Regelung gilt auch für mitvermietete Einzelöfen, Frostwächter, Heizstrahler im Bad und andere „Wärmebereitungsgeräte“, zum Beispiel den Warmwasserboiler.

Für wen gilt die neue Regelung?

  • für alle Mietverträge im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes: Das sind grob gesagt Mietwohnungen in Altbauten, die vor 1945 errichtet wurden. Außerdem geförderte Neubauten, die nach dem Zweiten Weltkrieg errichtet wurden, also zum Beispiel geförderte Gemeindewohnungen.

  • für alle Mietverträge, die im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes liegen: Das sind vereinfacht gesagt vermietete Wohnungen in frei finanzierten Gebäuden, die nach dem Zweiten Weltkrieg gebaut wurden, sowie nach 1945 errichtete Eigentumswohnungen.

  • für MieterInnen von Genossenschaftswohnungen

Wann muss der Vermieter Therme, Boiler & Co. erhalten?

Der Vermieter muss Reparatur oder Austausch von Therme oder anderer Wärmebereitungsgeräten auf eigene Kosten übernehmen, wenn die Geräte zur Ausstattung der Wohnung gehören und mitvermietet sind.

Ausnahme

Bei Wohnungen in Ein- & Zweifamilienhäusern und bei Ferien- oder Dienstwohnungen kann die gesetzliche Erhaltungspflicht des Vermieters für mitvermietete Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstige Wärmebereitungsgeräte unter bestimmten Umständen vertraglich abgeändert werden.

Mieter ist für Wartung verantwortlich

Bitte verwechseln Sie die Erhaltung der Therme nicht mit der Wartung. Für die Wartung sind die MieterInnen zuständig, sie müssen dafür auch die Kosten tragen. Wartung bedeutet, dass die Therme durchgecheckt, gereinigt und auf ihre Funktionstüchtigkeit überprüft wird. Bewegliche Teile werden geschmiert, poröse oder schadhafte Dichtungen getauscht usw. Die Wartung soll die Lebensdauer der Geräte verlängern. Üblicherweise gilt ein Wartungsintervall von 2 Jahren für vernünftig, je nach Alter und Zustand der Geräte können auch andere Wartungsabstände sinnvoll sein. Am besten sehen Sie in der Bedienungsanleitung nach. 

TIPP

Sammeln Sie Ihre Wartungsbestätigungen und übergeben Sie zumindest das letzte Wartungsprotokoll an den Vermieter, wenn Sie ausziehen. So können Sie beweisen, dass Sie Ihre Pflicht erfüllt haben, und sich eventuelle Streitigkeiten ersparen.

Wer zahlt, wenn bei Wartung ein Schaden festgestellt wird?

Wenn Ihre Therme durchgecheckt und dabei ein Schaden entdeckt wird, sollten Sie folgendermaßen vorgehen: 

  • Lassen Sie den Service ganz normal abschließen.
  • Ersuchen Sie um eine schriftliche Bestätigung des festgestellten Schadens.
  • Informieren Sie den Vermieter oder die Hausverwaltung schriftlich über den Schaden und verlangen Sie, dass dieser bald behoben wird.

TIPP

Lassen Sie den Service am besten außerhalb der Heizperiode durchführen. Dann kommen Sie nicht unter Druck, sollte Reparaturbedarf bestehen. 

Vermieter repariert Schaden nicht, was tun?

  • Wenn der Vermieter die schadhafte Therme nicht reparieren lässt und Ihr Mietverhältnis dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegt oder es sich um eine Genossenschaftswohnung handelt, können Sie einen Antrag bei einer Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten einbringen. Diese fordert den Vermieter auf, die nötigen Erhaltungsarbeiten zu veranlassen. Sollte es in Ihrer Gemeinde keine Schlichtungsstelle geben, müssen Sie den Antrag beim örtlich zuständigen Bezirksgericht einbringen. 

  • Wenn Ihr Mietvertrag dem Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegt,
    müssen Sie die Erhaltungsarbeiten bei Gericht einklagen. 
  • Eine andere Möglichkeit ist, die Reparatur selbst durchzuführen und anschließend die aufgewendeten Kosten einzuklagen, falls der Vermieter trotz schriftlicher Aufforderung die Reparatur nicht innerhalb einer angemessenen Frist  durchführt. 

Vermieter verweigert Reparatur – Mieter sei schuld am Schaden

Der Vermieter hat jedenfalls die Verpflichtung, Therme, Boiler und Co. zuerst einmal auf eigene Kosten zu reparieren. Die Reparatur darf er jedenfalls nicht verweigern. Er kann aber das Geld dafür ganz oder teilweise vom Mieter zurückholen, wenn dieser nachweislich durch unsachgemäße Arbeiten etwas kaputt gemacht hat. Das gilt auch dann, wenn der Mieter die Therme über Jahre nicht warten lassen hat und dadurch die Therme früher kaputt gegangen ist, als die „normale Lebensdauer“ vorsieht.

Selbst wenn der Mieter am Kaputtwerden der Therme schuld war und der Vermieter deswegen ein neues Gerät anschaffen muss, braucht der Mieter nicht den vollen Betrag zu zahlen. Zunächst wird vom Kaufpreis in der Regel die Mehrwertsteuer abgezogen, denn diese bekommt der Vermieter vom Finanzamt zurück. Außerdem muss der Mieter nur den Anteil der Kosten übernehmen, der im Verhältnis zur verkürzten Lebensdauer stehen.

Beispiel
  • Der Vermieter kauft ein neues Gerät um 3.300 Euro netto – die Umsatzsteuer wird ihm vom Finanzamt zurückerstattet.

  • Die durchschnittliche Lebensdauer der kaputten Therme beträgt 18 Jahre, danach hätte sie der Vermieter sowieso auf eigene Kosten erneuern müssen.

  • Die Therme war aufgrund der bewiesenen Schuld des Mieters schon nach 15 Jahren kaputt. Er hat die Lebensdauer um 3 Jahre verkürzt, das ist ein Sechstel der eigentlichen Lebensdauer.

  • Der Mieter muss daher nur eine Sechstel der Kosten zahlen, das sind 550 Euro.


Wenn der Vermieter die Kaution zurückhält

Manchmal weigern sich Vermieter, die Kaution zurückzuzahlen, wenn man aus der Wohnung auszieht. Wann ist das gerechtfertigt, wann nicht?

Ihr Recht die Miete zu reduzieren

Das Recht zur Mietzinsminderung besteht zB dann, wenn eine Heiztherme, die bei Anmietung vorhanden war, nicht mehr heizt oder kein Warmwasser liefert.

Schimmel in der Wohnung

Informieren Sie den Vermieter schriftlich nach Auftreten des Schimmels. Schreiben Sie, dass Zinszahlungen unter Vorbehalt der Rückforderung erfolgen.

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