Muss ich meine Mietwohnung vor dem Auszug ausmalen?

Kurz gesagt: Nicht automatisch. Ob Sie die Wohnung ausmalen müssen, hängt davon ab, was im Mietvertrag vereinbart wurde und wie die Wände beim Auszug aussehen.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Eine Klausel in einem vorformulierten Mietvertrag, die Sie zum Ausmalen verpflichtet, ist nach der aktuellen Rechtsprechung grundsätzlich unwirksam.
• Etwas anderes gilt nur in Ausnahmefällen, etwa wenn Sie für das Ausmalen einen angemessenen Ausgleich erhalten.
• Haben Sie die Ausmalpflicht individuell mit dem:der Vermieter:in vereinbart, müssen Sie die Wohnung beim Auszug ausmalen.
• Ohne wirksame Vereinbarung müssen Sie die Wände nur dann neu streichen, wenn sie übermäßig abgenutzt sind oder Sie sie in einer ortsunüblichen Weise gestaltet haben.

Muss ich die Wohnung ausmalen, wenn es im Mietvertrag steht?

Das kommt darauf an.

Die Ausmalpflicht steht in einem vorformulierten Mietvertrag

Die meisten Mietverträge werden vom Vermieter bzw. von der Vermieterin vorgegeben. Können Sie über die Vertragsklauseln nicht verhandeln, ist eine Verpflichtung zum Ausmalen nach der aktuellen Rechtsprechung grundsätzlich unwirksam.

Der Grund: Als Mieter:in haben Sie meist keine echte Möglichkeit, den Inhalt des Vertrags zu beeinflussen. Wer die Wohnung mieten möchte, muss die vorgegebenen Bedingungen in der Regel akzeptieren.

Ausnahme: Sie erhalten einen angemessenen Ausgleich

Eine Ausmalpflicht kann wirksam sein, wenn sie sachlich gerechtfertigt ist. Das ist zum Beispiel möglich, wenn der Vermieter

• die Kosten für das Ausmalen übernimmt oder
• Ihnen als Ausgleich einen Monatsmietzins erlässt.

Sie haben die Vereinbarung individuell ausgehandelt

Haben Sie den Mietvertrag gemeinsam mit dem:der Vermieter:in ausgearbeitet und dabei ausdrücklich vereinbart, die Wohnung beim Auszug auszumalen, müssen Sie diese Vereinbarung einhalten.

Was gilt, wenn im Mietvertrag nichts dazu steht?

Gibt es keine wirksame Vereinbarung, müssen Sie die Wände grundsätzlich nicht neu ausmalen.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Wände

• übermäßig abgenutzt sind oder
• in einer ortsunüblichen Weise gestaltet wurden.

Wann muss ich die Wände übermalen?

Ob eine Wandfarbe beim Auszug übermalt werden muss, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Beispiel: Schwarz gestrichene Wände

Das Kinderzimmer wurde schwarz gestrichen. Diese Farbwahl entspricht nicht dem üblichen Erscheinungsbild einer Mietwohnung. In diesem Fall müssen Sie die Wände wieder in der ursprünglichen Farbe ausmalen.

Beispiel: Grüne Wände

Sie haben Ihr Wohnzimmer grün gestrichen. Eine dezente Farbe wie Grün gilt grundsätzlich nicht als ortsunüblich. Sie müssen die Wände daher beim Auszug nicht weiß übermalen.

AK hat Rechtssicherheit geschaffen

Die AK hat diese Frage in einem Musterprozess gerichtlich klären lassen.

In dem Verfahren hatte ein:e Mieter:in mehrere Räume grün und ocker gestrichen. Der Vermieter behielt deshalb die Kaution ein und argumentierte, die farbigen Wände seien eine Beschädigung oder eine übermäßige Abnutzung.

Das Landesgericht Wien entschied zugunsten des:der Mieter:in: Die gewählten Farben stellten keine ungewöhnliche Abnutzung dar. Die Wohnung befand sich bei der Rückgabe in einem gleichwertigen Zustand wie bei der Übergabe. Der Vermieter musste die Kaution vollständig zurückzahlen.